□本報褐藻糖膠記者萬靜
  近期小產權房在多個城市悄然走俏,成交量直線上升,《法制日報》記者近日在調查北京的“小產權房”社區時,發現在違法房地產中介機構的推波助瀾下,小產權房的交易仍然高燒不退,“清理只是暫時的”、“法不責眾”等成為眾景觀設計多中介機構忽悠買房人的常用說辭。
  中介稱“系統傢俱只管放心買”
  位於北京市通州區的太玉園,被業內稱為全國最大的“小產權房”社區。據悉,隨著國家清理小產權室內裝潢房、拆除部分小產權房的動作加快,太玉園以及周邊不少同類小產權社區開始“收斂”,暫停買賣。從地鐵土橋站出來,再坐兩站公交車,就到了位於北京通州張家灣鎮的太玉園小區,這裡是北京最大的“小產權房”社區,近百棟樓里住著上萬戶家庭,主要是外地業主與當地回遷村民。
  當記者在小區門口躑躅觀望時,住商不動產突然來了一位自稱是“北京慶蕾置地公司”的中介問記者:“女士,您想買這裡的房嗎?”
  記者:“小產權房不是不能交易麽?現在風聲這麼緊還能買到?”
  中介:“這裡小區住戶特別多,基本上入住率90%以上,不能說拆就拆了,拆了這麼多人怎麼安置。您只管放心買!”
  這位中介告訴記者,由於風聲太緊,太玉園以及周邊不少同類小產權社區已經停止“過戶”,轉為地下交易,手續更加簡便。即房主、中介和買房人到村委會辦理過戶更名即可,不用走網簽等任何流程。記者發現,買房人只有一個以村委會名義發的證明,沒有正規的土地使用證和預售許可證,購房合同房管局也不會予以備案。整個買房流程下來快的話半天就行。
  過戶費隨風漲高得離譜
  甩開剛纔那位“慶蕾置地”的中介,記者找到了附近打著“太玉園二手房銷售中心”招牌字樣的一處居民房,並佯裝成是“著急賣房”上前詢問:“最近好像太玉園的房已經不能過戶了吧?可我著急賣房啊!”
  中介人員說:“由於近期清理風聲太緊,太玉園的確已經不能過戶,但這隻是暫時的。”他告訴記者,他已經在通州土橋一帶做二手房中介多年。在他的記憶中,“從2007年開始,政府就說要清理小產權房,但結果均不了了之。太玉園每逢敏感時期就會停止過戶,但風聲一過,交易過戶仍然依舊。”
  這位中介還向記者推薦了太玉園目前在售“最便宜”的一套二手房。“這套房子總價54萬,面積是96平方米,摺合單價才5625元/平方米。這位業主因為已經申請到兩限房,急需用錢,所以才著急出售這套小產權房。”如果購買此套小產權房,需要支付6萬元過戶費。
  而兩年前,太玉園的過戶費是2萬元。過戶費是小產權房特有的。指的是由鄉鎮或者村委會頒發“產權證”、變更“產權人”的費用。在北京的各小產權房社區中,太玉園的過戶費是最高的,一般其他小區的過戶費從3000元到2萬元不等。
  記者在小區里採訪時,有業主告訴記者,剛纔碰到那位中介所屬的“慶蕾置地中介公司”已經被當地工商部門查封。“因為是黑中介,沒有資質,人全走光了。”業主說。
  一筆生意中介就能保本
  國家三令五申禁止小產權房非法交易,也頻頻發起各類清理整頓小產權房市場的行動,然而小產權房交易卻屢禁不止。據報道,截至目前,全國“小產權房”的總量或已超過70億平方米,如果按每套100平方米來計算的話,相當於有7000萬套小產權房。雖然從2007年開始,當時的建設部就發文提示小產權房的風險,2009年開始國土部就明確叫停小產權房,但直到今天,這個數字還在不斷增加。
  著名房地產律師秦兵告訴記者,實際上,北京的小產權房二手交易市場,幾乎被黑中介壟斷。有資質、有名號的大中介公司不願意涉及小產權房,這就給了沒有備案、沒有資質的許多“黑中介”留下了機會。這不像商品房需要資格審核、網簽、過戶,小產權房的買賣,只是買房人和賣房人之間的一紙協議,沒有網簽手續,也不需要跑腿辦理貸款。而且買家和賣家房款當面結清,更不涉及事後違約、追責中介的情況。換句話說,只要給賣家找到買房人,簽個字,這交易就辦成了。
  更重要的是,黑中介做成一筆交易的收益很可觀。秦兵向記者舉例說明,假如交易一套價值一百萬的小產權房,其佣金是房價的2.2%到2.5%,2萬元到5萬元不等的過戶費,中介就能到手5萬元到8萬元。
  “法不責眾”成了勸誘說辭
  既然小產權房買賣不被法律保護,為何小產權房交易仍然火爆?記者發現,法不責眾的心理占了大多數。而且這也被黑中介們用作推銷的說辭。
  前面那位“慶蕾置地”的中介人員就向記者說得很直白:“不就是國家不承認嘛,事倒沒事,扒不了,這麼多人都住這,法不責眾嘛。”
  中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強指出,“法不責眾”的心理以及國家不會嚴厲打擊小產權房的想法是不明智的,希望消費者不要存僥幸心理。小產權房的轉正難度非常大,因為涉及土地、城鄉二元、農民土地權益等複雜問題。
  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為,小產權房歸根到底是兩種土地所有制並存造成的問題,因此解決小產權房也應從土地制度入手,如果不破除這個問題,小產權房也很難有解。那些以“小產權房能轉正”來忽悠消費者買房的房地產中介是很不負責任的。
  中介協會倡導不涉小產權房
  據不完全統計,目前房地產經紀從業人員超過100萬人,其中取得全國房地產經紀人資格者4.7萬人,房地產經紀機構超過5萬家。柴強副會長坦承,目前房地產經紀市場的亂象主要體現在四個方面:即行業準入門檻低,人員流動頻繁;中介公司本身不重視服務質量,無序競爭嚴重;房地產經紀服務行為不規範,社會形象不佳。
  針對上述亂象,秦兵律師建議,應加強房地產經紀行業管理,提高專業素質。政府主管部門主要對中介機構違法、違規情形進行處理。而行業管理由行業協會執行,這是市場專業化發展的需要。行業協會通過行業統一的自律性和監督性的市場行為規則來實現內部的自我管理。同時加強媒體監督,對違規房地產經紀行為予以曝光。
  秦兵還建議,房地產經紀行業協會要對中介機構的中介人員職業道德有明確、實用的內容規定。對違規的中介機構和個人,加大處罰力度。這一點,可以借鑒美國的經驗,美國的全國房地產師協會的職業道德規範內容簡明,註重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構,可以在任何時候到經紀人檢查業主記錄,發現問題向房地產委員會報告,由委員會決定是否向法院控告。同時,美國各地都有專門的檢察機構處理此類事件,經紀人或銷售員只要有一次違反職業道德的行為,並被暫停或吊銷資格,就會被刊登在經紀人的廣告刊物上,從此很難再從事這一職業。
  中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長杜鵑表示,中國房地產估價師與房地產經紀人學會將繼續加強房地產經紀行業誠信建設,進一步健全房地產經紀信用檔案,積極開展資信評價,為廣大群眾選擇房地產經紀機構和經紀人提供服務。
  本報北京1月1日訊
  (原標題:黑中介助推小產權房違法交易)
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